Fotograf: Uwe Steinbrich
Wer träumt nicht vom eigenen Haus, das am besten schon morgen schlüsselfertig zum Einzug bereitstehen sollte. Aber bevor es soweit ist, hat der zukünftige Bauherr eine ganze Menge Entscheidungen zu treffen. Zwei ganz wesentliche betreffen die Baufinanzierung und die Bauweise des Hauses.
Baufinanzierung
Kaum ein Bauherr kann sein Bauvorhaben komplett aus der eigenen Tasche stemmen. Die fehlende Summe kommt in der Regel von einer Bank oder einer Bausparkasse in Form eines Darlehens. Die Darlehensangebote verschiedener Banken und Bausparkassen unterscheiden sich dabei zum Teil erheblich, sodass es unbedingt empfehlenswert ist, sorgfältig zu vergleichen. Einen guten Anhaltspunkt bietet dabei der Effektivzins als Kostenindikator bei der Suche nach einem günstigen Baudarlehen.
Auch hinsichtlich der Flexibilität insbesondere bei der Tilgung und in Bezug auf das Zinsrisiko, das der Darlehensnehmer trägt, unterscheiden sich die verschiedenen Darlehensangebote teilweise stark.
Beim klassischen Hypothekendarlehen beispielsweise orientiert sich der Zinssatz am Markt, sodass der Darlehensnehmer die Zinsschwankungen tragen muss und in Niedrigzinsphasen profitiert. Bei der Tilgung, die entweder über einen Bausparvertrag oder direkt erfolgt, ist der Darlehensnehmer beim Hypothekendarlehen ziemlich flexibel. Die Tilgung über einen Bausparvertrag bietet den Vorteil, dass staatliche Förderungen genutzt und die Zinslast durch Sondertilgungen gesenkt werden kann. Der Vorteil der direkten Tilgung wiederum liegt in der Planungssicherheit: Die monatliche Rate steht über die gesamte Laufzeit fest und die Restschuld verringert sich mit jeder Rate.
Beim Darlehen mit Zinsdeckelung wird für eine bestimmte Laufzeit eine Zinsobergrenze festgelegt. In Kombination mit einem Bausparvertrag kann der Darlehensnehmer im Anschluss von den garantierten, günstigen Zinsen für das Bauspardarlehen profitieren. Der große Vorteil des Darlehens mit Zinsdeckelung liegt darin, dass dem Darlehensnehmer für den vereinbarten Zeitraum die Zinssenkungen am Markt zugute kommen, er Zinserhöhungen aber nur bis zu einer festgelegten Obergrenze tragen muss. Durch Sondertilgungen kann der Darlehensnehmer die Laufzeit jederzeit verkürzen.
Das geringste Zinsrisiko verbunden mit der höchsten Planungssicherheit bietet ein Garantiedarlehen mit einer überschaubaren Gesamtlaufzeit. Die Höhe der monatlichen Rückzahlung ist bei dieser Darlehensform von der ersten bis zur letzten Rate genau festgelegt und eine Tilgung außer der Reihe kann jederzeit erfolgen.
Unabhängig von der Darlehensform ist es bei allen Baufinanzierung wichtig, die Möglichkeiten der staatlichen Förderung wie Wohn-Riester und Förderungen der KfW etc. genau zu prüfen. Wer alle Möglichkeiten für sich nutzt, bei dem trägt der Staat ein ganzes Stück zur Baufinanzierung bei.
Um wirklich keinen Cent zu verschenken, sollte sich der zukünftige Bauherr zum Thema Baufinanzierung von einem zuverlässigen, kompetenten Finanzierungs-Fachmann beraten lassen. Bei diesem Gespräch gilt es dann, den Blick nicht nur auf die aktuelle Situation und die derzeitigen Möglichkeiten des Bauherrn zu richten, sondern auch in die Zukunft. Der zukünftige Bauherr hat zu entscheiden, wie wichtig ihm eine größtmögliche Planungssicherheit ist und wie risikobereit er im Hinblick auf die Zinsentwicklung am Markt ist. Unter Umständen kann es für den zukünftigen Bauherrn besser sein, für eine größere Zinssicherheit einen etwas höheren Effektivzins in Kauf zu nehmen. Auf der Grundlage einer eingehenden Analyse der Möglichkeiten und Wünsche des Bauherrn durch einen Finanzierungsspezialisten kann der zukünftige Bauherr gemeinsam die für sich persönlich passende Darlehensform finden.
Bauweise
Ist die Frage der Finanzierung geklärt, so soll das Haus natürlich so schnell wie möglich fertig sein. Eine gute Lösung dafür ist die Fertigbauweise, die den Vorteil bietet, dass die Bauteile bereits vorgefertigt an die Baustelle geliefert und dort nur noch endmontiert werden. Im Vergleich zur Massivbauweise, bei der auf der Baustelle Stein auf Stein gesetzt wird, kann der Bau so viel zügiger voranschreiten.
Wie beim Massivhaus kommt es auch beim Fertighaus darauf an, den Bau sach- und fachgerecht auszuführen, um ein solides Ergebnis zu erzielen. Deshalb ist ein so genanntes Bausatzhaus, bei dem die gesamte Montage in der Hand des Bauherrn liegt, nur dann eine gute Entscheidung, wenn der Bauherr wirklich die für den Hausbau erforderlichen Fähigkeiten besitzt oder über die nötigen Kontakte zu den entsprechenden Handwerksbetrieben verfügt.
Durch die „Muskelhypothek”, wie die Eigenleistung beim Bau auch genannt wird, kann der Bauherr theoretisch viel Geld sparen. In der Praxis jedoch kommt es ganz auf die Möglichkeiten und das Können des Bauherrn an: beides sollte er ganz realistisch einschätzen. Denn Fehler, die ihm unterlaufen, können durch die Nachbesserung durch einen Fachmann, die gegebenenfalls nötig wird, schnell zu unvorhergesehenen „Geldfressern” werden und den Bau erheblich verzögern.
Für die meisten Bauherren günstiger ist ein Ausbauhaus, bei dem der Bauherr je nach Ausbaustufe den Innenausbau teilweise oder auch komplett selbst ausführt. Durch den Dachausbau oder die Dachdämmung in Eigenregie sowie durch Fliesenarbeiten und das Verlegen von Fußbodenbelägen können die Kosten für den Hausbau beträchtlich gesenkt werden. Und schon allein dann, wenn der Bauherr die Zimmertüren selbst einsetzt, die Maler- und Tapezierarbeiten übernimmt oder den Garten selbst anlegt, macht sich das auf der Gesamtrechnung für den Hausbau bemerkbar.
Arbeiten wie Hausanschlüsse für die Elektrizität und Wasser sowie der Einbau des Schornsteins müssen jedoch bei jedem Selbstbaukonzept, ob Bausatzhaus oder Ausbauhaus, von Fachleuten übernommen werden. Selbst wenn der Bauherr es sich zutrauen würde, die Elektrik zu verlegen, so schreibt die Rechtslage vor, dass dies nur von einem Elektrotechniker eines eingetragenen Elektrofachhandwerks geleistet werden darf, der beim Anschluss an den örtlichen Energieversorger haftet.
Wer keine Zeit, Möglichkeit oder auch kein Talent hat, beim Bau seines Hauses selbst mit Hand anzulegen, der überlässt den gesamten Innenausbau dem Anbieter und übernimmt sein Haus schlüsselfertig: die sicherlich bequemste, wenn auch kostenintensivste Lösung beim Hausbau.
Um grundsätzlich beim Hausbau die Kosten auf lange Sicht zu senken, sollte jeder Bauherr auf eine ökologisch nachhaltige und energiesparende Bauweise Wert legen und vielleicht sogar über ein Passivhaus nachdenken. Energiesparhäuser mit hocheffizienter Wärmedämmung, ob Fertighäuser oder Häuser in Massivbauweise, schonen die Umwelt und den Geldbeutel. Und auch beim Passivhaus, das zunächst vielleicht etwas teurer ist, rentiert sich schon ab etwa zehn Jahren im Allgemeinen der Bau und der Bauherr profitiert von den anhaltenden Einsparungen.
Wer also konkret daran denkt, sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen, der sollte sowohl bei der Baufinanzierung als auch bei der Bauweise bzw. der Entscheidung für eine Ausbaustufe mit Weitblick abwägen und sich von einem Fachmann umfassend beraten lassen.